Como o mercado imobiliário pode beneficiar a cidade de São Paulo
Boas práticas pelo mundo e reflexões sobre o Brasil apontaram alguns caminhos no evento Huma Reflexões
De que novas maneira o mercado imobiliário poderia agir, em São Paulo, para criar empreendimentos inovadores que deixassem um bom legado para a cidade? Essa foi a questão que norteou a primeira rodada de debates do evento Huma Reflexões, que contou com as palestras do incorporador imobiliário e arquiteto Leandro Abreu, da arquiteta e curadora do evento Ligia Nobre (em substituição à arquiteta Denise Xavier) e da jornalista Natália Garcia, autora do projeto Cidades para Pessoas. O evento foi mais um dos encontros que marcam o lançamento da incorporadora Huma no mercado imobiliário paulistano e foi sediado no show room do seu primeiro empreendimento, que deve começar a ser construído em maio.
Natália Garcia abriu o debate com uma palestra que procurou compilar bons exemplos do mercado imobiliário que colheu pelo mundo com seu projeto. A jornalista ressaltou a necessidade de conexão entre setores como o poder público, a iniciativa privada, a academia e a sociedade civil organizada para beneficiar as cidades. Um dos exemplos expostos por ela foi o Instituto de Sustentabilidade de Portland, que tem como missão fazer conexões justamente entre esses setores. “O instituto tem uma sede em cada bairro da cidade para que os projetos públicos locais possam contar com a participação da iniciativa privada, da academia e dos movimentos ativistas”, explicou ela. Graças a esse instituto, explica Natália, um empreendimento imobiliário construído em um bairro ao sul da cidade financiou, em seu projeto, uma via para ciclistas e pedestres ao longo do rio Williamette, que corta a cidade, com projeto executado por um escritório de arquitetura em parceria com alunos da universidade. “Dessa maneira, as vozes que decidem sobre os rumos da cidade são mais plurais, mais gente participa da execução de projetos e todos saem”, justificou ela. Natália citou ainda o exemplo do mercado imobiliário de Lyon, onde praticamente não existem playgrounds privados, dentro de condomínios. “Ao contrário, a tendência nessa cidade francesa é que incorporadores construam, em parceria, playgrounds públicos em áreas residenciais”, explica ela. “Essa é a demanda de mercado por lá, quem compra um apartamento quer que seus filhos possam brincar com crianças de classes sociais diferentes, o que julgam que será mais interessante para o desenvolvimento intelectual deles”, completa. Após tantos exemplos inspiradores vindos de fora, a fala da jornalista foi complementada pela palestra de Ligia Nobre, que destacou dois projetos modelo de São Paulo.
Em sua palestra, a arquiteta Ligia Nobre examinou Edifício Copan e o Conjunto Nacional, que destacou por serem empreendimentos com uma arquitetura original e que misturam prédios residenciais com um térreo comercial recheado de serviços. “Nas décadas de 50 e 60, São Paulo vivia um boom imobiliário semelhante ao atual”, começou Ligia. Segundo ela, nessa época o crescimento do setor foi de 40% e era comum um ritmo de 80 novos prédios por dia. “Foi nesse contexto que surgiram o Edifício Copan e o Conjunto Nacional”, explica ela. “Nossa efervescência de construção precisa de modelos como esses para que o adensamento da cidade ganhe em qualidade”, defendeu ela. E foi nessa tese que o incorporador e arquiteto Leandro Abreu mergulhou.
Abreu é diretor do GID (General Investment & Development Companies) Brazil. Seu trabalho consiste em guiar a visão dos investidores para empreendimentos de qualidade que deixem um bom legado para São Paulo. Em seu primeiro slide, Abreu mostrou fotos aéreas de cidades e perguntou à plateia qual achavam que seria a mais densa. Todos apontaram para a imagem com os prédios mais altos, que acabou se revelando ser a cidade de São Paulo. Mas a densidade paulistana é 7.500 habitantes/km2, contra 17.450 em Barcelona e 26.800 em Nova Iorque, os outros exemplos trazidos por Abreu, cujas fotos sugeriam um desenho urbano muito mais interessante e dentro da escala humana – a escala que respeita as dimensões humanas para ser avistada e percorrida. “A densidade tende a ser um bem para a cidade, se for bem pensada e dirigida”, defendeu Abreu. A capital paulistana, segundo ele, é pouco densa no geral e muito em áreas específicas – mas não dessa maneira, como ele diz, “bem dirigida”. “Cada vez mais vemos empreendimentos imobiliários que tentam oferecer ao morador, na esfera privada, tudo de que ele pode precisar em termos de serviços e lazer, para evitar que eles tenham que conviver com a ineficiência da cidade”, explicou Abreu. Essas ilhas de condomínios dentro da cidade não promovem, segundo ele, um adensamento saudável porque esvaziam a efervescência dos espaços públicos. Abreu defende o adensamento da capital paulistana, mas seguindo quatro regras que, segundo ele, garantiriam uma atuação mais interessante do mercado imobiliário na cidade. A primeira delas é que o prédio precisa ser interessante. “Os turistas querem is conhecer o Copan e o Conjunto Nacional, porque são construções originais, inovadoras”, diz ele. Em segundo lugar, é preciso que o prédio conecte com o privado com o público, criando galerias no térreo do prédio que possam servir de passagem pública para pedestres, transformando o andar térreo em um centro comercial ou substituindo muros de concreto por paredes de vidro, que exibam um jardim, por exemplo. “Isso faz com que o empreendimento componha uma paisagem interessante para os pedestres de uma cidade, em vez de simplesmente levantar muros que não convidem à ocupação dos espaços públicos”, justifica Abreu. O terceiro ponto defendido por ele é a diversidade. “Precisamos acabar com esse estereótipo de que São Paulo é uma cidade feia, e acho que um caminho bom é investir em lotes menores para focar na personalidade arquitetônica, não investir nos edifícios de luxo padronizados”, defende. A necessidade de adaptações na legislação que regulamenta a construção civil em São Paulo também foi defendida por Abreu. “É absurdo termos normas em relação ao número mínimo de vagas de garagem na cidade, quando em cidades como Paris e Nova Iorque há um número máximo, para incentivar deslocamentos de transporte público e outros modais”, defende o incorporador.
Uma das questões que surgiram da plateia foi em relação a possíveis ferramentas para que a sociedade civil possa participar das decisões em relação aos empreendimentos imobiliários que serão construídos no bairro onde moram. “Na Inglaterra, todo empreendedor precisa publicar seu projeto em uma espécie de diário oficial da prefeitura e no local da obra, e a sociedade civil tem 30 dias para examiná-lo e se manifestar contrária a construção, se for o caso, o que faz com que a queixa seja analizada e o projeto seja revisto”, explicou Abreu. As queixas da sociedade civil inglesa são mediadas, segundo ele, pela secretaria de planejamento da cidade, que emite um parecer vetando a obra ou sugerindo mudanças para agradar aos moradores do bairro.
Outra questão levantada foi em relação às calçadas, que muitas vezes possuem problemas estruturais e não são padronizadas, dificultando o deslocamento dos pedestres. “Em São Paulo, o responsável pela calçada é o dono da propriedade privada servida por ela, mas essa regra muda muito de cidade para cidade”, explicou Natália. Ela citou casos em que a prefeitura é a responsável pela construção e manutenção das calçadas, como em Copenhague, e outros em que o poder público atua na criação de diretrizes de construção e na fiscalização das calçadas, como em São Francisco e Portland, nos Estados Unidos. Esse, para ela, é um exemplo mais interessante.
Foram feitos ainda questionamentos sobre o impacto negativo que o mercado imobiliário provoca, hoje, na cidade de São Paulo. “Polarizar o debate entre os ‘do bem‘ e os ‘do mal‘ é um desserviço à melhoria da cidade”, argumentou Natália. “Não proponho que tenhamos uma visão ingênua, mas construtiva em relação a como o mercado pode ter sua atuação norteada para que os paulistanos saiam ganhando”, concluiu a jornalista. “Acho que os novos incorporadores têm hoje a mesma oportunidade que os produtores de cinema americanos tiveram nos anos 30 nos Estados Unidos: inovar e criar uma nova cultura que pode culminar em uma cidade com mais qualidade de vida”, defendeu Ligia.
O presidente da incorporadora Huma, Rafael Rossi, se mostrou satisfeito com o resultado do debate. “Foi ótimo para entender como nossa atuação no mercado pode ser lucrativa e positiva para a cidade ao mesmo tempo”, disse ele. Esse primeiro empreendimento da Huma já mostra que Rossi quer inovar. O prédio não terá muros, mas um jardim voltado para a rua com um banco que poderá ser usado pelos pedestres. “Escolhemos a Una Arquitetos para fazer o projeto, um escritório pouco experiente na construção de edifícios no mercado paulista mas, por isso mesmo, mais inovador”, justificou o incorporador.
O evento Huma Reflexões urbanas foi organizado pelo SP Lab, que faz parte da rede de discussões urbanas da universidade de Columbia Studio-x. Com a curadoria de Maria Augusta Bueno e Ligia Nobre, a Huma Reflexões ainda terá outras duas mesas de debates, cuja cobertura você acompanha aqui no Casa.com.br.
