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Boom ou Bolha?

Alta no preço dos imóveis liga alerta: estamos vivendo uma bolha imobiliária ou nosso crescimento é sustentável? Especialistas explicam o que vem por aí.

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O preço do metro quadrado nunca esteve tão alto. Segundo o índice FipeZap, nos últimos 12 meses, o preço de venda dos imóveis em São Paulo subiu 28,8%. No Rio de Janeiro o aumento foi de 41,4% e Recife viu uma valorização de 30,4%. A alta no valor das unidades e a quantidade de lançamentos levantam dúvidas sobre a real demanda para os novos empreendimentos. É prudente comprar um imóvel agora ou vale a pena esperar? Os preços vão cair?

O Casa.com.br ouviu especialistas em finanças e no mercado imobiliário. “Não estamos vivendo uma bolha; isso só aconteceria se os preços subissem de maneira artificial ou houvesse uma demanda artificial. Ainda não é o caso”, afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Demanda artificial acontece quando um número grande de imóveis é comprado por pessoas que tem um único interesse: esperar um preço mais caro no futuro para vender. Sem intenção de uso. “Pode até haver risco de bolha em mercados e produtos específicos. Mas não de forma generalizada”. O conceito de bolha ficou conhecido por conta da crise norte americana, mas segundo o professor, mesmo nos EUA, em 2008, não houve uma bolha imobiliária generalizada. “Em cidades da Flórida a bolha era clara. Mas em Houston não teve bolha alguma”, diz ele.

Crédito no Brasil versus Crédito nos Estados Unidos

Não se discute, no entanto, os estragos que a bolha americana (mesmo não generalizada) causou. Felizmente, de acordo com a professora Ana Maria Castelo, da FGV, o Brasil está num momento de franco desenvolvimento imobiliário. E existe um déficit real de moradias – 5,6 milhões de unidades (metade na faixa de renda de até cinco salários mínimos). Os especialistas também descartam uma bolha semelhante à americana porque, aqui, o crédito é concedido de forma muito diferente do que se via nos Estados Unidos. “No Brasil se financia entre 70% e 80% do valor do imóvel” detalha Lima Jr. “O mercado norte-americano”, compara, “financia perto de 95% do preço das unidades”. No auge da especulação nos EUA chegou-se a oferecer 110% de financiamento. Cadastros de mutuários foram fraudados para serem aprovados mais facilmente pelos bancos. As instituições financeiras, por sua vez, geravam papéis lastreados em pagamentos futuros das hipotecas. Quem comprou os papéis não tinha nada. Só a promessa de receber a quantia devida por quem fez o financiamento. Quando a inadimplência começou, tudo desmoronou. “O crédito brasileiro é concedido com muito cuidado. Exige-se uma papelada enorme, nome limpo. Tudo é checado”, afirma Gallo. Some-se a isso o sonho da nova classe média: ter uma casa própria. “O brasileiro não financia um imóvel como investimento. A maioria da população quer um imóvel para morar”, afirma o vice-presidente do Sinduscon-SP, Odair Senra. 

Compro ou não?

Agora, depois de ler esse texto todo, o que você quer mesmo saber é: devo comprar um imóvel agora ou devo esperar? Ninguém arrisca essa resposta pois ela não é única. Depende do seu interesse. Veja em que perfil você se enquadra:

1) Encontrei o imóvel dos meus sonhos, sei que ele está com um preço salgado, mas realmente gostaria de morar nele.Então, nesse caso a resposta é: compre. Seja rápido para conseguir o crédito pois há uma crise no horizonte europeu. “Se a Itália quebrar, arrastará com elas bancos franceses e alemães. Isso fará com que o crédito se retraia no mundo inteiro”, afirma o professor de Finanças da Fundação Getúlio Vargas, Samy Dana.

2) Gostaria de comprar um imóvel para investir. Talvez não seja a hora de comprar imóveis residenciais para investir. “Alguns produtos em faixa de renda específica apresentem alta de preço muito acima de outros ativos econômicos”, afirma o professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de Real Estates do Instituto Politécnico da USP. Samy Dana, da FGV, faz um cálculo simples, usando como exemplo o mercado de São Paulo. Imagine que um apartamento de 100 m² custe R$ 1 milhão. Se for alugar ela consegue entre R$ 2,5 mil e R$ 3 mil por mês”, continua. “Se for colocar na Poupança esse dinheiro rende a ela 5 mil reais, ou seja, o dobro”. Só valeria a pena comprar imóveis que possam ser alugados como escritórios ou clínicas de saúde. O retorno nos alugueis chega a ser de 1,2% do valor do imóvel nas grandes capitais.

3) Gostaria de comprar um imóvel para morar, mas não tenho pressa.Então, aguarde. “Após a Copa de 2014, o mercado deve voltar a um patamar mais racional”, comenta Dana. Os preços dos imóveis super, valorizados devem cair. Só não haverá grande mudança para o mercado da classe “C” e empreendimentos como o “Minha Casa, Minha Vida”, afirma Lima Jr. “São produtos com margens muito estreitas”. Além disso, não há especuladores nesse segmento. 

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