Tudo o que você precisa saber sobre vistoria de apartamentos

Listamos tudo o que é preciso checar para ter certeza de que o apartamento comprado na planta será entregue conforme o prometido.

Por Texto Roberto Costa
Atualizado em 14 dez 2016, 13h02 - Publicado em 26 dez 2011, 20h30

Não há lei que obrigue as construtoras a permitirem ao proprietário conferir a qualidade do imóvel quando ele fica pronto. Ainda assim, a vistoria virou praxe para apartamentos adquiridos na planta, tanto que consta do contrato de compra e venda como condição para a entrega das chaves. Após a longa espera pelo novo lar, aproveite essa oportunidade e verifique se a água corre para o ralo no banheiro, se as paredes estão retas, se as janelas fecham bem, se os revestimentos estão perfeitos… Dá um certo trabalho, mas pode evitar muita dor de cabeça depois.

Os olhos do técnico da construtora se arregalaram quando a arquiteta Débora Maeda e seu marido, o analista de sistemas Ryuji Maeda, chegaram para vistoriar o seu apartamento de 38 m2, em São Paulo. O casal levou um arsenal de utensílios: balde, rodo, toalha, fita métrica, entre outros. Dias antes, eles tinham organizado uma lista de 100 itens prometidos no memorial descritivo da obra. “A minha profissão ajudou a ser detalhista, mas a iniciativa de montar o check list foi do meu marido”, conta Débora. O resultado da visita cuidadosa? A descoberta de duas peças cerâmicas quebradas – uma na parede e outra no chão –, que logo foram substituídas. Até agora, quase dois anos após a mudança, o apartamento não apresenta falhas técnicas. A burocracia envolvida na vistoria é, na verdade, simples: na data marcada, o comprador vê em detalhes o imóvel, à procura dos chamadosvícios aparentes, ou seja, defeitos visíveis. “As empresas disponibilizam um técnico paraa ocasião, pois são muito proveitosos os esclarecimentos no local”, afirma Flavio Silva, coordenadorde relacionamento com o cliente da Rossi Residencial. “Se o comprador não fizer a vistoria, a construtora contrata um perito para realizá-la e fornece o documento ao proprietário”, explica Fernanda Rossi, gerente nacional de assessoria pós-entrega da Gafisa. Estando tudo certo, o comprador assina um termo no qual aceita as condições do imóvel entregue. Se detectados erros de construção, a empresa tem no máximo 30 dias para saná-los, e agenda-se a segunda checagem. “Mesmo que existam vícios aparentes, é possível pegar as chaves. Mas no laudo deve constar a ressalva de que serão reparados pela construtora”, ensina a arquiteta Cristiane Dilly, de São Paulo, que também alerta: “Às vezes, a empresa apenas disfarça o dano, sem resolvê-lo”. Até 90 dias após a assinatura do termo de entrega são aceitas queixas de vícios aparentes. O risco está em a construtora alegar que o problema ocorreu depois, já que na vistoria o cliente testemunhou a inexistência do dano. Mas aí pode-se recorrer ao Procon.

Com quem eu vou

Em 2008, o engenheiro de produtos Marcelo Castro, de São Paulo, assumiu sozinho a vistoria de seu segundo imóvel. “Percebi que a obra fora feita às pressas durante o boom imobiliário: a qualidade dos materiais caiu muito”, afirma, com a experiência de quem morava em outro empreendimento da marca. A entrega ainda atrasou três meses, porém o desgaste emocional diminuiu quando a empresa aceitou pagar a mudança da família. Já vivendo no imóvel, Marcelo reparou que as paredes estavam tortas e a estrutura para pendurar os lustres, quebrada. “Devo ter ignorado ainda outros problemas que podem gerar custos no futuro”, admite. Para se sentirem mais seguros, cerca de 60% dos compradores de imóveis de médio e alto padrão chamam um arquiteto ou engenheiro para auxiliar na vistoria, segundo Fernanda, da Gafisa. Já no segmento econômico, isso ainda é incomum. A avaliação costuma levar de 50 minutos a duas horas, dependendo do tamanho e do padrão de acabamento do imóvel. Com tantas variáveis, o custo do serviço oferecido pelo profissional também flutua: vai de R$ 80 a R$ 200 por hora, em São Paulo, entre os especialistas consultados, como Cristiane Dilly. Caso o profissional acompanhe o processo do início ao fim, conferindo a execução dos consertos, o valor sobe para R$ 300 a R$ 2 mil.

Para a vistoria, você vai precisar de:

❚ Cópia do memorial descritivo (documento que elenca tudo o que o imóvel deve ter,entregue pela construtora na hora da compra na planta)

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❚ Fita métrica ou trena

❚ Régua de nível de alumínio

❚ Balde

❚ Bolinha de gude

❚ Esquadro

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❚ Espelho

❚ Lâmpadas e soquete de 110 e 220 v

❚ Máquina fotográfica

❚ Cabo de vassoura com uma borracha na ponta (para bater no piso de leve)

❚ Carregador de celular (ou outro aparelho elétrico pequeno, como um abajur)

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44 tópicos para conferir

Não importam o padrão de acabamento e a metragem do imóvel: o que precisa ser observado na vistoria é sempre o mesmo, e os critérios para vícios ocultos e aparentes são iguais. Só haverá outros pontos a checar caso tenha investido em revestimentos comprados à parte, que a construtora tenha aceitado instalar. Registre todos os problemas.

Clique aqui para ler cada um dos tópicos:

GERAL

1. Avalie se a pintura está bem-feita, ou seja, se não existem manchas ou partes descascadas.2. Veja se as especificações e marcas dos acabamentos colocados são iguais às prometidas.3. Fotografe cada detalhe duvidoso para usar como prova do estado do imóvel.4. Com uma trena, meça todo o apartamento. Como o preço é calculado de acordo com as medidas apontadas no memorial descritivo, qualquer diferença na metragem caracteriza vício e pode resultar em indenização, de acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).

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ELÉTRICA

5. Veja se interruptores, tomadas, pontos de luz, de telefone e de antena de TV estão nos locais corretos.6. Todos os circuitos estão indicados no quadro de luz?7. Com um carregador de celular, confira o funcionamento das tomadas.8. Note se elas estão devidamente identificadas. Use um soquete e uma lâmpada de 220 v: se a intensidade da luz for fraca, é sinal de que a tomada é 110 v. Se estiver normal, é 220 v. Também vale usar um abajur.9. Teste pontos de luz e interruptores com uma lâmpada.10. Os interruptores paralelos trabalham em parceria?11. Verifique a campainha.12. Se o apartamento ainda não tiver energia quando for vistoriá-lo, mencione isso no termo. E proponha uma nova visita para conferir os itens anteriores.

HIDRÁULICA

13. As torneiras e os ralos especificados no projeto foram entregues?14. Abra todas as torneiras para ver se estão funcionando e se a água escoa corretamente – um ponto do qual quase não sai água pode indicar problemas na tubulação.15. Se tiver aquecimento nas pias (do banheiro e/ou da cozinha), cheque se a água aquece bem.16. Quando as torneiras estiverem abertas, olhe sob a pia ou a bancada: existe algum gotejamento no sifão ou nos flexíveis dos metais?17. Aperte a válvula de descarga dos vasos sanitários, reparando na pressão e na quantidade de água e também em possíveis vazamentos.18. Acione todas as torneiras e descargas ao mesmo tempo para verificar a pressão da água. Se estiver baixa, questione o técnico que acompanha a vistoria.19. Nos ambientes com ralo, confira o caimento do piso: use um balde para despejar água no chão e observe se ela corre para o ralo. Ao testar espaços maiores, como uma varanda, pode-se lançar mão de uma mangueira. Segundo Ricardo Gomes, arquiteto da Direcional Engenharia, somente terraços e áreas planejadas para ter chuveiro são obrigados a contar com ralos. Mas se foi prometido que outros cômodos os teriam, cobre da construtora!20. Veja se os registros estão funcionando.21. Os metais não podem ter riscos ou manchas.

PAREDES E REVESTIMENTOS

22. Apoie um esquadro nas quinas das paredes (aquelas que formam 90 graus) para avaliar se as superfícies estão retas: os lados devem encaixar direitinho.23. A massa corrida está bem nivelada? Observe as paredes contra a luz, com base nos cantos: se a textura e a cor da pintura forem homogêneas, está tudo certo.24. Caso as paredes internas sejam de drywall (gesso acartonado), veja se as placas estão alinhadas e examine os cantos em busca de eventuais trincas.25. Em áreas úmidas com divisórias de drywall, é impossível saber se foram usadas as placas adequadas – as verdes –, pois o acabamento já as terá ocultado. Só o tempo para eliminar a dúvida.26. Preste atenção nas paredes com revestimento cerâmico: alguma peça tem manchas ou trincas?27. Bata de leve nas placas para descobrir se foram bem assentadas: caso o som seja oco, elas correm o risco de se desprender. Solicite que o assentamento seja refeito.28. Não deixe de conferir o rejuntamento, observando se foi bem preenchido e se está limpo e livre de manchas.

ESQUADRIAS, JANELAS E PORTAS

29. Observe se as persianas e venezianas abrem e fecham bem.30. Em geral, esses componentes são de alumínio, por isso não enferrujam – mas podem riscar, por isso, atenção! Caso sejam pintados, verifique se a cobertura da tinta está perfeita.31. Cheque se janelas e portas se movimentam de forma adequada e sem ruídos – e se podem ser fechadas delicadamente.32. Caso as portas sejam de madeira, avalie se o verniz ou a tinta foram bem aplicados.33. Com o auxílio de um espelho, verifique se o topo e a base das portas estão pintados.34. Olhe o acabamento no encontro da guarnição com a superfície pintada.35. Não se esqueça de testar as fechaduras pelos lados de dentro e de fora de cada cômodo.36. Previna-se de infiltrações checando se as janelas estão bem vedadas – elas não podem deixar passar o vento. Na junção com a parede, existe uma vedação (geralmente de poliuretano), que, se apresentar emendas, será um convite à entrada da chuva.37. Veja se os vidros não têm rachaduras. A massa de vidraceiro está bem colocada e seca? Isso impede a infiltração da água da chuva.38. Maçanetas: caso elas integrem o memorial descritivo, note se foram instaladas corretamente e se não sofreram arranhões ou manchas provocados por produtos de limpeza inadequados.39. Bata de leve em portas, armários, batentes e outros elementos de madeira. Se cair pó, pode ser sinal de cupins ou brocas. Questione o técnico e registre o problema no termo de vistoria.

PISO E CONTRAPISO

40. Cheque o contrapiso: um desnível de 3 cm já prejudica a colocação do piso. Use uma régua de nível de 1 ou 2 m de comprimento ou uma versão menor apoiada em um cabo de vassoura – assim você consegue medir uma área maior. Uma bolinha de gude também ajuda a perceber diferenças.41. Confira soleiras e baguetes, aqueles acabamentos na transição de um piso para outro. Elas precisam estar niveladas para não haver degraus quando o piso for assentado.42. Há piso de madeira? Repare na calafetação (massa de rejuntamento). Caso ela se solte conforme você pisa, precisará ser refeita.

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OUTROS

43. Olhe para cima: se o forro for de gesso e apresentar manchas ou umidade, é sinal claro de vazamento.

44. Cheque se a distribuição das vagas de garagem é igual à prometida e se nada atrapalha seu veículo.