Livre-se das dúvidas sobre condomínios
Normas não faltam, mas nem sempre são suficientes para assegurar a convivência harmoniosa dentro de um prédio ou conjunto de casas. Dividir o espaço é complicado, sim, por isso procure deixar tudo bastante claro para evitar conflitos. A seguir, esclarecemos os dilemas mais comuns ao tema.
Documentação do empreendimento
Que exigências são feitas a um condomínio?
Para que moradores o ocupem, é preciso o Habite-se, um atestado de que o empreendimento foi construído conforme as exigências da prefeitura. “Os condomínios devem atender a toda a legislação municipal”, destaca o advogado rodrigo Karpat, do escritório paulistano Karpat advogados. isso significa que, após a entrega do condomínio, o Ministério do Trabalho cobrará do síndico a eleição de um Comitê Interno de Prevenção de Acidentes (CIPA), um Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA) e uma brigada de incêndio. Já à prefeitura são apresentados os laudos de instalações elétricas, dedetização e potabilidade da água – solicitados a empresas privadas. Por fim, cabe ao corpo de bombeiros verificar o seguro do prédio e o Relatório de Inspeção Anual de elevadores (RIA), além de fornecer o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), referente à segurança contra incêndios e a para-raios.
É preciso ter uma apólice de seguro?
Sim, como indica o artigo 1.346 do código civil brasileiro: “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”. Cabe ao síndico, auxiliado pela administradora e pelo corretor, escolher a melhor apólice e contratá-la – se não o fizer, pode ser punido. O seguro, de qualquer forma, não cobre os bens individuais dos moradores, e seu valor integra a despesa mensal do condomínio.
Se eu causar um incêndio no prédio, o seguro cobre os danos ou sou responsabilizado?
Depende da apólice. Algumas deixam claro que não abrangem incêndio doloso (proposital) ou culposo (por descuido) provocado por moradores. Mesmo que o seguro pague o prejuízo, tanto o condomínio quanto a seguradora podem abrir uma ação contra o causador do incêndio, segundo Sérgio Meira de Castro Neto, diretor do sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Meu apartamento e meu prédio
Quando chegar a hora de me mudar, preciso marcar com alguém no edifício novo? Quais os possíveis entraves?
Agende a data com o zelador para que ele cuide de alguns preparativos, como reservar um dos elevadores e protegê-lo internamente, aconselha Rodrigo Karpat. É comum que o regimento interno estabeleça dias e horários para as mudanças, e o descumprimento dessas normas pode levar à multa ou até à não realização da mudança. Alguns prédios exigem comprovantes da compra do imóvel. No caso de locação, pode ser necessário apresentar a primeira página do contrato.
É obrigatório informar o condomínio sobre reformas no meu apartamento?
Avise o zelador e verifique se existe um horário para obras. Caso não tenha as plantas do imóvel, solicite-as ao síndico ou à administradora, pois assim você confere onde estão vigas, pilares, instalações elétricas e encanamentos. Já pensou quebrar a parede e ver a água jorrar de um cano perfurado? Rodrigo Karpat lembra que mesmo alterações na área interna pedem alvará municipal, por isso, para conhecer as exigências na sua cidade, verifique o site da prefeitura. Se necessitar de caçamba, contrate uma empresa que tenha licença para fornecê-la e disponha o equipamento na frente do edifício. Não seguir esses passos pode levar ao embargo da obra
Posso substituir a janela por um modelo maior?
De modo geral, não. Qualquer modificação na face externa do prédio precisa ser decidida em assembleia de condomínio, com 2/3 dos votos dos proprietários
Devo tomar algum outro cuidado na reforma?
Exija da mão de obra que deixe corredores, escadas e elevadores limpos e desimpedidos. E considere a segurança do prédio, pois vários estranhos, contratados para a sua reforma, vão frequentar o condomínio. Mesmo que escolha gente de confiança, não se surpreenda caso a portaria faça um controle estrito do pessoal da obra, cobrando identificação na entrada e saída diárias
Reformas na área comum
Um condomínio que não seja acessível para deficientes é obrigatório a se adaptar?
Leonardo Mota Costa, do Secovi-MG, diz não haver nenhuma obrigatoriedade do tipo. Mas lembra que construções novas, assim como reformas e ampliações, devem seguir as normas de acessibilidade da NBR 9050 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), vigente desde 2004. Nesse conjunto de regras, há instruções sobre dimensões de elevadores para cadeirantes e rampas de entrada. Caso o síndico resolva tornar o condomínio acessível, essa reforma pode ser entendida como uma obra necessária, o que dispensa a votação, de acordo com a lei federal 5 296, de 2004. Mas, convenhamos: esse é um jeito nada simpático de lidar com os vizinhos! Melhor reuni-los e explicar o caráter social da obra
Se a rua for servida por gás encanado, o prédio tem de se adequar ao sistema?
Depende da legislação local. Em várias cidades, a resposta é sim. Nesses casos, todos os moradores dividem o custo da reforma para instalação da rede e são obrigados a abandonar o uso do botijão
O dia a dia, do bicicletário ao lixo
Como é definido o uso da churrasqueira e do salão de festas, por exemplo?
Em geral, tem prioridade quem pede a área antes. Há condomínios que exigem a devolução do espaço limpo; outros cobram taxa de limpeza do usuário. Se um morador estragar um item de uso comum, pode ter de reparar o dano e até pagar uma multa, caso o problema gere incômodo para os vizinhos
Posso guardar minhas bicicleta na garagem?
Depende do condomínio, mas, segundo Rodrigo Karpat, normalmente proíbe-se a colocação de bicicletas ou qualquer objeto nas vagas destinadas a carros. Na falta de um bicicletário, será preciso guardar a magrela no apartamento.
O que é necessário para criar um bicicletário?
Leve a sugestão a uma assembleia. Por ser considerada uma obra útil, sua aprovação pede maioria simples: metade dos votos dos presentes mais um.
A quem cabe a instalação da rede de gás?
Ao condomínio, segundo o advogado Daphnis Citti de Lauro, de São Paulo. Após aprovadas, as despesas são rateadas entre os proprietários. Já a conservação, em geral, é da conta de cada morador. Mas há juízes que colocam até mesmo a manutenção das tubulações de gás como responsabilidade de todos, já que percorrem áreas comuns e oferecem risco à segurança coletiva.
Há regras de separação de lixo?
Exceto por leis regionais específicas, hoje não há nada que determine que os condôminos devem separar o lixo reciclável do orgânico. Em 2010, porém, aprovou-se a Política Nacional de Resíduos Sólidos, que concede aos municípios quatro anos para se adaptarem à coleta seletiva. Depois disso, quem não cumprir as normas pode ser multado em até R$ 500.
E quanto às instalações de água?
Não há lei que obrigue a ter medição individual de água, o que depende de cada condomínio. Se a rede for coletiva, o que é frequente nas construções antigas, as despesas vêm embutidas na taxa de condomínio. Atenção: a lei não permite que se corte a água de condôminos inadimplentes.
Multas: vale tudo desde que mencionado no regime interno? Quem julga?
Todas as multas devem ser deliberadas por votação com a concordância de 3/4 dos moradores, menos o infrator. Geralmente elas recaem sobre quem transgride repetidamente as normas. Antes de aplicar uma multa, porém, o síndico deve notificar o infrator ou tentar a conciliação. O valor não pode ultrapassar a soma de cinco taxas de condomínio – além disso, o morador paga por estragos que eventualmente causar. A lei ainda fala em penalidade no total de dez contribuições mensais em casos de “reiterado comportamento antissocial”. Como o termo é vago, isso conduz àquelas longas polêmicas nos meios jurídicos. Debates à parte, a legislação não prevê que um morador seja despejado do condomínio ou sofra outro tipo de constrangimento como punição.
E se acontecer um furto no meu apartamento?
O condomínio não tem obrigação de indenizar vítimas de furtos, e o seguro obrigatório do prédio protege unicamente as áreas comuns, de acordo com Daphnis Citti de Lauro. Após procurar a polícia, preocupe-se em evitar novos casos. “Não adianta só pensar em câmeras, pois elas ajudam apenas depois que o crime já ocorreu. Para prevenir, é importante orientar bem os porteiros e moradores”, aconselha Leonardo Mota Costa, do Secovi-MG.
Funcionários
É permitido ao pessoal do prédio prestar serviços particulares a moradores?
Não, salvo em situações de emergência. “Você estará se beneficiando de um funcionário pago por todos”, afirma o advogado Márcio Rachkorsky, do escritório Rachkorsky Advogados, de São Paulo. E completa: “Isso ainda pode atrapalhar o trabalho dele”.
O porteiro pode me ajudar a carregar as compras?
O fundamental é que essa atitude não comprometa o trabalho primordial do funcionário, que é controlar o acesso ao condomínio e ficar atento aos arredores, na avaliação de Leonardo Mota Costa. Mas o especialista ressalta que essa é uma forma de o porteiro se mostrar útil e cordial. “Assim ele assegura seu ganha-pão.”
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