Como fazer um bom negócio com imóveis na planta
InvestIr num apartamento que ainda não fIcou pronto sai mais barato. Há rIscos? Poucos. Basta fIcar atento às recomendações dos órgãos de defesa do consumidor e de especialistas no assunto.
No final do ano passado, quando decidiram se casar, a consultora de negócios Ângela Cristina Rocha dos Santos e o advogado Edson Pereira Duarte iniciaram a procura por um apartamento que atendesse a essa nova fase da vida a dois. Visitaram vários empreendimentos prontos da cidade, mas os que viram eram muito caros ou muito antigos na concepção da dupla. A solução foi postergar um pouco o sonho e apostar em um produto ainda na planta. “Assim conseguimos uma área melhor – em tamanho e localização – por um preço menor”, diz Ângela. “Eu passava em frente ao estande de vendas e acabei entrando. Havia um apartamento decorado que adorei. E como as vendas ainda estavam na fase de pré-lançamento foi mais barato”, conta ela, que assinou o contrato em dezembro disposta a esperar até 2014 para a entrega da unidade.
Esse roteiro se repete na história de muitos outros casais e famílias. O último levantamento do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas (Sinduscon-AM), realizado em agosto de 2011, revela que 71% das negociações de imóveis em Manaus ocorre nesse estágio da obra, quando nem sequer se deu início à fundação do prédio. “O decorado tem grande participação na decisão de compra. Mas, dependendo do bairro, o empreendimento pode dar vazão a uma demanda reprimida e a comercialização acontece até mesmo sem o apartamento modelo. Na região de Adrianópolis, por exemplo, uma das mais desejadas, às vezes basta colocar uma placa com o telefone da construtora e os consumidores já nos procuram para fazer negócio”, diz o diretor de desenvolvimento da Unipar, Diego Avelino. “Nossa média de venda na planta é de 80% das unidades”, informa. Número equivalente ao de uma das principais imobiliárias locais. “Quase tudo se esgota no lançamento. Geralmente, apenas 20% das unidades ficam remanescentes”, diz Jorge Ayub, da C & Castro Imóveis.
Mercado singular.
O aquecimento do setor pode ser justificado por três fatores. Em primeiro lugar, a oferta de apartamentos prontos em Manaus é incapaz de absorver todo o interesse da população. “É preciso comprar na planta porque não há muitas escolhas disponíveis. E, quando há, nem sempre é no local onde o consumidor deseja. Já na planta existem lançamentos por toda a cidade”, ilustra Sulivam Cajado, consultor de imóveis há oito anos. Um segundo ponto é a pujança da economia manauara. As construtoras estão constatando quanto o imóvel atrai investidores e intensificaram as construções. “Um apartamento na planta custa em média 30% menos e um contingente considerável de pessoas aposta no negócio para revender um pouco mais tarde, com lucro”, exemplifica o professor de economia da Universidade Federal do Amazonas Luiz Roberto Coelho Nascimento. O terceiro ponto é a solidez das construtoras. Grandes incorporadoras locais e outras de renome nacional (principalmente da região centrosul do país que estão vindo para cá de olho no potencial de vendas do mercado imobiliário) estão por trás da maioria dos empreendimentos.
Cenário posto, resta saber como efetuar a compra com sucesso. Falamos com profissionais de diferentes áreas – arquitetos, advogados, consultores imobiliários e economistas – e levantamos as orientações necessárias para quem quer fechar um negócio sem surpresas depois. Elas envolvem três aspectos: idoneidade da construtora, atenção ao tipo de contrato e compreensão da planta. Pontos que o casal Ângela e Edson consideraram com toda a cautela.
Compra certa
Confira quantos m² o apartamento tem de área útil privativa, que inclui pilares e shaft (por onde a tubulação passa), por exemplo. Essa informação consta da planta técnica, que está no cartório.
• É mesmo difícil entender uma planta técnica. “O apartamento decorado é a prova dos nove de como será a circulação, se os móveis cabem, para onde as portas abrem, a altura do pé-direito, onde estão as tomadas etc.”, diz o arquiteto Roberto Moita. Meça tudo e depois compare com a documentação.
• A maioria dos apartamentos decorados não tem o mesmo acabamento que será entregue. Louças, metais e revestimentos caros são uma poderosa estratégia de marketing. Faça os devidos descontos.
• Com a planta na mão, verifique ainda se o final do apartamento que você escolheu bate com a posição informada.
• Embora raro, pode acontecer de o folheto ilustrativo indicar que no apartamento cabe uma mesa com seis cadeiras e, na realidade, o espaço ser suficiente para apenas quatro. Fique atento.
Credibilidade da Construtora
• Para saber se o empreendimento de que você gostou tem algum risco de não ser entregue, o primeiro passo é investigar a construtora ou a incorporadora. Saber há quanto tempo está no mercado, quantas obras já executou e se entregou os empreendimentos na data certa, com os documentos em ordem, é fundamental. “A idoneidade pode ser checada conversando com pessoas que negociaram com a empresa ou visitando o Procon”, recomenda o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro. Vale ainda verificar no Sistema de Distribuição Processual da Justiça Estadual (www.tjam. jus.br) se existem ações judiciais desfavoráveis à empresa.
• A lei 4 591/64 determina que a construtora não pode iniciar a venda de uma unidade imobiliária antes de registrar no Cartório de Imóveis da região onde o imóvel será construído o memorial de incorporação. “São 15 documentos, entre os quais, a prova da propriedade do terreno, o projeto da construção aprovada pela prefeitura e órgãos de controle do meio ambiente, certidões negativas de impostos, certidão negativa de débito com a Previdência Social, cálculo da área das edificações, entre outros”, explica o advogado Igor Contente. Quando a construtora tem duas sedes, é importante ainda que as certidões negativas sejam dos dois endereços. É um processo demorado, trabalhoso, mas que oferece mais garantias.
• O detalhamento da obra, constante no memorial de incorporação, obriga a construtora a utilizar o material de acabamento especificado e também serve de parâmetro para a fiscalização da prefeitura e posterior liberação do Habite-se. Sem esse documento, a Caixa Econômica Federal não libera o financiamento.
Atenção ao contrato
• Muitas corretoras credenciadas ao Creci oferecem assessoria jurídica. Mesmo assim, o mais seguro é, antes de assinar o contrato, passar para um advogado de sua confiança ler e analisar toda a documentação.
• Não se deixe pressionar com comentários do tipo “é preciso assinar logo para não perder o negócio”. Essa não é uma brincadeira de R$ 100.
• Já virou praxe as construtoras incluírem no contrato uma cláusula que antecipa eventual atraso de 180 dias úteis no prazo de entrega do apartamento. Mas essa cláusula pode ser discutida judicialmente.• Boas incorporadoras não negam uma cópia do contrato antes de fechar o negócio. Desconfie no caso inverso.
• Guarde todos os documentos e comprovantes e faça constar do contrato as promessas verbais.
• Quanto ao valor, observe as parcelas até a entrega da chave. “Em geral, as construtoras pedem um sinal baixo na entrada, mas as parcelas semestrais são altas. Analise se tem condições de arcar com tudo. E lembre-se: a CaixaEconômica Federal só financia o apartamento depois que a construtora entregou a chave”, avisa o economista Luiz Coelho Nascimento, da Ufam.
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