Vida em condomínio

Tire as dúvidas sobre seus direitos e deveres, fique de olho nas regrinhas do bom-senso e drible inconvenientes do dia a dia.

Por Texto Roberto da Costa (SP) Ilustrações Eduardo Medeiros/ Hellatoons (RS)
Atualizado em 21 dez 2016, 01h00 - Publicado em 16 nov 2011, 15h22

A definição simplificada de condomínio é “propriedade compartilhada”. Sendo assim, é preciso haver normas comuns, que obedeçam à convenção. Do Oiapoque ao Chuí, a base da convenção, tanto em condomínios de casas quanto de apartamentos, está no Código Civil Brasileiro (lei 10 406, de 2002) e na lei 4 591, de 1964. Nos primeiros dias após a entrega de um empreendimento novo, geralmente a construtora ajuda a organizar uma reunião de proprietários para colocar de pé as normas locais. Depois, para mudá-las, serão necessárias votações. “A vida em condomínio é um grande exemplo de democracia, pois as decisões são tomadas em assembleia, sempre por maioria de votos”, destaca o advogado Márcio Rachkorsky, do escritório Rachkorsky Advogados, de São Paulo.

Taxa mensal

Quando nasce um condomínio, a construtora pede a uma empresa administradora que estime as despesas mensais que os moradores terão com funcionários (entre salários e benefícios – como férias e 13º salário – a mão de obra consome, geralmente, metade do orçamento), manutenção (elevadores, interfones etc.), tarifas coletivas (eletricidade nas áreas comuns, água etc) e outros gastos, como seguro obrigatório e fundo de reserva (também chamado fundo emergencial, abocanha 5% da taxa de condomínio). Cabe aos proprietários concordar ou não com a proposta orçamentária entregue pela administradora. Depois de aprovado o orçamento, o condomínio começa a ser cobrado e é corrigido uma vez por ano – sempre com o consentimento dos moradores. Para que não haja dúvidas a respeito da administração das contas, o advogado Rodrigo Karpat, da empresa paulistana Karpat Advogados, sugere que um resumo mensal das despesas do condomínio seja entregue junto com o boleto para pagamento.

Reuniões de condomínio

Anualmente, é obrigatório realizar uma Assembleia Geral Ordinária (AGO), ocasião em que o síndico expõe as contas e a previsão orçamentária, entre outros assuntos. A qualquer momento, o síndico também pode convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para decisões excepcionais, como uma proposta de desapropriação feita pela prefeitura ou a discussão sobre uma obra vizinha que tende a desvalorizar o empreendimento. Caso você sinta a necessidade de uma reunião dessas, deve falar com o síndico. Se ele não concordar, um abaixo-assinado endossado por 1/4 dos proprietários é o bastante para conseguir a assembleia, válida mesmo na ausência do síndico ou de um representante da administradora. Na hora de decidir ações no condomínio, o número de votos necessários varia. Uma intervenção para embelezar o prédio precisa da aprovação de 2/3 dos proprietários. Já uma reforma útil, como a instalação de câmeras de segurança, pede maioria simples. No caso das chamadas reformas necessárias – quando o cabo de um elevador rompe, por exemplo –, o síndico tem licença para mandar fazer o reparo e, depois, ratear os custos entre os vizinhos.

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Glossário

Assembleia Normalmente, é a reunião de moradores em que ocorrem votações. Em geral, a primeira chamada para uma assembleia pede quórum mínimo de 50% dos moradores. Se não for atingido esse percentual, faz-se uma segunda chamada (30 minutos ou uma hora depois) e aí a reunião acontece com quem estiver presente.

Condomínio Significa “propriedade compartilhada”.

Condômino Engana-se quem pensa que é o morador. Segundo o Código Civil, condômino é o proprietário do imóvel.

Convenção É a regra maior do condomínio, registrada em cartório. Como uma constituição, estipula as linhas gerais a serem seguidas, direitos e deveres dos moradores, entre outras questões. Não pode passar por cima das leis do país. Para mudar a convenção, é preciso que 2/3 dos moradores aprovem as alterações, que devem então ser registradas.

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Corpo diretivo Grupo composto de síndico, subsíndico e conselheiros.

Maioria Absoluta Refere-se ao total de proprietários do condomínio.

Maioria simples Refere-se à assembleia, ou seja, aos presentes em uma reunião.

Regimento interno (ou Regulamento Interno) É o conjunto de regras específicas e cotidianas do condomínio, definidas em assembleia. Também precisa de registro em cartório. Enquanto a convenção estabelece, por exemplo, que cada condômino tem uma vaga de garagem, o regimento interno pode instituir que só carros pequenos podem ocupar as vagas. Regras são alteradas por maioria simples ou absoluta em assembleias.