Saiba estimar preço de imóveis e acerte na compra, venda ou locação

Qual o valor do seu imóvel? Conheça os fatores que influenciam o preço e como proceder na hora de comprar, vender ou alugar

Reportagem: Keila Bis | Ilustração Fernando Volken Togni/Möve

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Em 1994, com a implementação do Plano Real e a consequente estabilização da moeda e da inflação, o Brasil inicia um processo de ascensão econômica que gerou bons frutos para a década seguinte. O poder aquisitivo aumentou, os juros baixaram e o crédito imobiliário expandiu, aquecendo o mercado como nunca antes havia ocorrido na história do país. Somente na capital paulista, houve uma elevação de 44,9% nas vendas de imóveis novos em 2011 com relação a 2010, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi- SP). “O cenário nacional aponta perspectivas, como o crescimento da massa salarial, de que este ano será ainda melhor”, diagnostica Claudio Bernardes, presidente da entidade. E, quanto maior a demanda, maior a valorização. “É essa lei que rege o mercado, a da oferta e da procura, e por isso os preços dispararam”, explica Samy Dana, professor e Ph.D. em Finanças da Fundação Getulio Vargas. No entanto, outros aspectos, como as características do imóvel e sua localização, também influenciam o valor. Veja a seguir.

O que valoriza ou deprecia o imóvel?

 

Depende das necessidades do comprador e do locatário. “Lazer no prédio, por exemplo, interessa somente a quem procura por isso”, exemplifica Alexandre Tirelli, presidente do Sindicatodos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo (Sciesp). Já a ótima conservação é essencial em qualquer caso. “A desvalorização do imóvel ocorre a partir de dez anos. Mas, novoou velho, ganham aqueles mais bem conservados, principalmente com relação a elétrica, hidráulica, revestimentos e caixilhos”, explica Luiz Fernando Gambi, engenheiro civil e corretor de imóveis. Nas classes sociais B e C, conta a favor estar próximo a centros comerciais e de serviço. “A classe A, ao contrário, procura lugares calmos, onde o verde predomina, e equipamentos de conforto térmico, acústico e tecnológico, como persianas elétricas”, fala Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), lembra: “Projetos de construção e reforma feitos por arquitetos renomados também valorizam”.

Pontos positivos e negativos

 

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Documentação em ordem. Residências penhoradas ou sem registro entravam a venda. Fique atento à documentação, como certidão negativa de IPTU e cópia da escritura. Verifique a relação completa com imobiliárias.

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Comércio muito próximo. Essa característica abaixa os preços, sobretudo quando há barulho noturno com descarga de mercadorias. Porém morar a poucos quarteirões de um shopping, por exemplo, ao qual seja possível ir a pé, aumenta os valores.

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Salubridade. Imóveis com farta iluminação natural e bem arejados, devido ao pé-direito alto e à ventilação cruzada, são mais valorizados. Aqueles que se encontram no último andar também, pois recebem maior insolação.

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Localização em vila. Faz a casa valer mais – quando comparada com uma que tenha as mesmas características mas se encontra na rua –, devido à ideia de segurança e ao clima de vizinhança, bem-vistos numa metrópole como São Paulo.

Como comprar e alugar

 

Cada bairro tem seu perfil, e cada comunidade, suas preferências. Em alguns locais de São Paulo, por exemplo, concentram-se pessoas que, por questões religiosas, não usam elevador do nascer ao pôr do sol – o que acaba valorizando os apartamentos que ficam em andares mais baixos. Só quem conhece essas dicas em profundidade são os corretores, que dispõem do preço de mercado. Por isso, no momento da compra ou da locação, procure a ajuda de profissionais habilitados no Sciesp e no Creci. “Isso é importantíssimo. Pergunte pelo número da inscrição e, se tiver dúvidas, ligue para o telefone 0800-176817”, avisa Alexandre Tirelli. Um corretor sério verifica os aspectos do imóvel, como a parte elétrica e a hidráulica, o entorno – por exemplo, se existem ou não vias de acesso rápido – e a documentação necessária. Quando não se contrata um corretor qualificado, o problema é o risco de adquirir um imóvel tomado pela emoção – como encantar-se com a pracinha ao lado – ou ser atendido por um profissional que passa meses apresentando moradias que não condizem com as reais necessidades do comprador.

Como se define o valor do m²? Luiz Paulo Pompéia responde

 

Divulgação

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Comparando imóveis similares de mesmo tamanho, padrão e localização. Verifica-se, então, o valor pedido e divide-se pela área construída. Mas isso não significa que esse seja o real valor de mercado.

Por que não? Porque esse valor pedido pelo proprietário é baseado em aspectos subjetivos, pois ele sempre vai achar que a casa dele vale mais que a dos outros. Somente especialistas do mercado podem avaliar com precisão o valor de um imóvel. Quem são esses profissionais? Engenheiros e empresas de avaliação. Eles dão o parecer técnico com base numa avaliação de tudo – até o valor dos tijolos e dos revestimentos – e simulando a reconstrução total do imóvel. Após essa análise, esses profissionais procuram pelos corretores da região para terem uma ideia de quanto vale um imóvel naquela área, pois somente eles têm o preço de mercado. E isso muda conforme região e padrão social.

Essa regra é válida para quais classes sociais? Principalmente para a de alto padrão, que tem condições financeiras de pagar por esse tipo de trabalho. Às classes menos abastadassugiro procurar pela opinião de pelo menos três imobiliárias para ter a ideia de preço de venda ou locação de casas e apartamentos.

Saiba como foi a valorização do m² em São Paulo

 

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Fonte: Embraesp

Um caso real

 

Alexandre Rezende

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Rodrigo Cândido, publicitário e gerente de marketing

“Em 2007, comprei meu primeiro apartamento, com o perfil que eu procurava: bem iluminado, arejado e com 60 m². Mas estava em péssimas condições. Troquei os caixilhos de madeira podre por novos de alumínio. Recobri os tacos, todos quebrados, com assoalho e refiz toda a parte elétrica e hidráulica. Gastei R$ 40 mil e ele se valorizou bastante, segundo as trêsimobiliárias que o avaliaram. Agora o coloquei à venda, pois procuro um de 100 m². Fiquei decepcionado com vários corretores que não me apresentaram imóveis com as características que eu quero, tentando me convencer a comprar outros com metragem e preço diferentes. Após quatro imobiliárias, finalmente encontrei uma ótima corretora.”

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