Preparativos afinados
Está pensando em adquirir um imóvel ou a idéia é reformar? Seja como for, antes de partir para a ação confira as dicas fornecidas pela CAIXA. Assim, você não encontrará obstáculos pelo caminho.
I - Defina o seu projeto
Antes de tudo, e importante definir a sua meta. Se é a compra de uma casa nova ou usada, a construção, reforma ou a ampliação da sua casa atual. Pode ser também a compra de terreno urbano para construção imediata.
II - Faça suas contas para saber:
a) De quanto dinheiro você precisa para realizar o seu projeto;
b) De quanto dinheiro você dispõe para pagar, todos os meses, o financiamento que a CAIXA vai lhe conceder.
III - Existem algumas condições básicas para utilizar o FGTS na aquisição ou construção do imóvel:
- O imóvel deve estar na cidade onde você mora ou na cidade onde você trabalha;
- Você não pode ser proprietário de imóvel na cidade onde você mora ou na cidade onde você trabalha;
- Você não pode ter dívida de financiamento no SFH, em qualquer parte do país.
Informe-se em uma agência da CAIXA sobre os limites de financiamento e de imóvel para uso do FGTS.
IV - Capacidade civil
Para o financiamento ser aprovado, você deve ter 18 anos completos, ou ser menor emancipado (a) com 16 anos. Não pode ter nenhuma restrição legal para exercer os seus direitos e obrigações.
V - Emancipação
Uma pessoa emancipada é aquela que, com idade entre 16 e 18 anos incompletos:
a) É formada em curso superior ou;
b) Possui estabelecimento comercial com economia própria ou;
c) Apresenta escritura registrada em cartório, com a prova formal de que foi emancipada pelos pais ou;
d) É legalmente casada ou;
e) É contratada pelo serviço público de forma efetiva.
VI - Pesquisa cadastral e avaliação de risco de crédito
É uma pesquisa para verificar a situação cadastral do comprador e do vendedor.
Uma vez definido o seu objetivo, você deve providenciar os documentos de renda e marcar uma entrevista na agência em que deseja obter o financiamento. Após a entrevista, a CAIXA efetuará uma avaliação cadastral e de risco de crédito para verificar a sua capacidade de pagamento, ou seja, quanto você pode obter de financiamento.
VII - Valor de compra e venda e valor de avaliação do imóvel
O imóvel a ser financiado é sempre avaliado pela área de engenharia da CAIXA.
O valor de compra e venda é aquele negociado entre você e o vendedor durante a transação.
O valor da avaliação é aquele definido por um engenheiro da CAIXA, que irá visitar o imóvel. Este engenheiro está atualizado com os preços do mercado e sabe, exatamente, quais são as exigências que as prefeituras fazem.
Pode ter certeza: a avaliação da engenharia da CAIXA é uma garantia a mais que você tem de que está fazendo um bom negócio.
VIII - Liberação do valor do financiamento
No mesmo dia em que você assina o contrato, o valor do financiamento, no caso de financiamento para aquisição de imóvel ou aquisição de terreno e construção imediata, referente ao valor do terreno, é depositado na conta corrente do vendedor, na CAIXA. Esse valor fica bloqueado até a entrega à CAIXA do contrato registrado em cartório. No caso de reforma, ampliação ou construção, o dinheiro é liberado de acordo com o cronograma de obras apresentado por você.
Perguntas freqüentes
- Que tipo de imóvel residencial pode ser financiado?
- A CAIXA constrói o imóvel para mim?
- Qual a documentação necessária para obtenção do financiamento?
- Qual o público atendido pela CAIXA?
- Que público pode ser atendido com financiamentos subsidiados?
- Somente as famílias que tem conta do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviços podem obter financiamentos com recursos deste fundo?
- Não tenho carteira assinada, posso financiar um imóvel na CAIXA?
- O que é preciso para ter acesso ao crédito?
- Qualquer tipo de restrição é impedimento para que eu faça um financiamento imobiliário na Caixa?
- Quem já tem imóvel está impedido de obter financiamento?
- De que é constituída a prestação que vou pagar?
- O que são juros?
- O que é amortização?
- O que é taxa de administração?
- O que é saldo devedor?
- O que é prazo de amortização?
- É obrigatória a contratação de seguro habitacional?
- O que é coberto pelo seguro habitacional de Morte e Invalidez Permanente?
- Quais são os riscos não cobertos no caso de sinistro de Morte?
- Quais os riscos não cobertos no caso de sinistro de Invalidez Permanente?
- Quais os riscos cobertos no caso de danos físicos ao imóvel?
- Quais os riscos não cobertos no caso de danos físicos ao imóvel?
- Qual o valor a ser pago para ter cobertura de morte e invalidez permanente?
- Qual o valor a ser pago para ter cobertura de danos físicos ao imóvel?
- Quais os procedimentos para obtenção do seguro após o sinistro de Morte?
- Quais os procedimentos para obtenção do seguro após o sinistro de Invalidez Permanente?
- Quanto posso comprometer de minha renda familiar para obter um financiamento?
- A prestação mensal é reajustada de acordo com a variação da renda do beneficiário?
- Existe o risco das prestações crescerem muito mais do que a renda familiar do beneficiário?
Ainda restam dúvidas sobre os procedimentos da CAIXA? Aproveite para afastá-las para bem longe.
Que tipo de imóvel residencial pode ser financiado?
A CAIXA possui linhas de financiamento para aquisição de imóveis novos, usados, para construção, aquisição de terreno e construção, aquisição de material de construção, para construção, reforma e ampliação de imóvel usado e imóvel na planta.
A CAIXA constrói o imóvel para mim?
Não, a CAIXA não vende e nem constrói imóveis. A CAIXA cria as condições para que as famílias possam adquirir suas moradias por meio da disponibilização de linhas de crédito para que o próprio beneficiário compre um imóvel pronto ou construa a unidade habitacional ou, ainda, contrate uma construtora para construí-la.
Qual a documentação necessária para obtenção do financiamento?
São exigidos documentos:
Pessoais e de renda dos compradores e dos vendedores;
Do imóvel, de acordo com o tipo de financiamento pretendido.
Da obra e do construtor, se for o caso, na construção, aquisição de terreno e construção e aquisição de material de construção.
A lista dos documentos necessários à obtenção do financiamento pode ser obtida em qualquer agência da CAIXA.
Qual o público atendido pela CAIXA?
A CAIXA possui linha de crédito habitacional para qualquer segmento de renda, atendendo famílias de baixa, média e alta renda.
Que público pode ser atendido com financiamentos subsidiados?
De uma maneira geral, famílias com renda de até R$ 1.875,00 podem ter acesso a crédito subsidiado.
Os subsídios podem ser tanto por meio de taxas de juros mais baixas quanto pela liberação de valores para ajudar o beneficiário a completar o valor de compra ou construção do imóvel.
Somente as famílias que tem conta do FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviços podem obter financiamentos com recursos deste fundo?
Não. Os financiamentos com recursos do FGTS podem ser obtidos inclusive por famílias que não tenham contas deste fundo. A exigência básica para se obter financiamentos com recursos do FGTS é que a família tenha uma renda mensal de no máximo R$ 4.900,00 e que não possua outro imóvel residencial no município em que pretende adquirir o imóvel e, também, que não tenha nenhum outro financiamento no SFH - Sistema Financeiro da Habitação, em qualquer município do território nacional.
Não tenho carteira assinada, posso financiar um imóvel na CAIXA?
Sim. A CAIXA aceita a comprovação de renda formal ou informal.
Você deve comprovar que possui renda condizente com o financiamento que vai ser obtido, e a CAIXA, por meio de extratos de cartão de crédito, aluguel, dentre outros, verifica quanto pode ser comprometido para pagamento da prestação do financiamento.
O que é preciso para ter acesso ao crédito?
Para ter acesso ao crédito é necessário que o interessado possua capacidade de pagamento para assumir o financiamento imobiliário pleiteado, além de não possuir restrições cadastrais.
Qualquer tipo de restrição é impedimento para que eu faça um financiamento imobiliário na Caixa?
São impeditivas restrições:
No CADIN - Cadastro de Inadimplentes do Banco Central;
SERASA - Centralização de Serviços Bancários S/A.
SPC - Serviço de Proteção ao Crédito
Quem já tem imóvel está impedido de obter financiamento?
Depende da linha de crédito a ser utilizada. Se o financiamento pretendido for com recursos do FGTS, FDS ou PSH não é permitida a concessão de financiamento para quem já possui imóvel. Nos casos de financiamentos concedidos com recursos da caderneta de poupança não existe tal restrição.
De que é constituída a prestação que vou pagar?
A prestação é constituída dos seguintes itens:
Parcela destinada a pagamento dos juros;
Parcela destinada a amortizar o saldo devedor do financiamento obtido;
Parcela destinada ao pagamento de seguros;
Taxa de administração.
O que são juros?
Juros é o custo do valor financiado. Destina-se a remunerar o patrimônio do FGTS, no caso de financiamento concedido com recursos deste fundo ou, então, a remunerar o agente financeiro, no caso de financiamento concedido com recursos da Caderneta de Poupança.
Nas operações habitacionais os juros são cobrados sempre sobre o período passado, ou seja, ao valor da dívida nunca é acrescido juros ainda não vencidos.
O que é amortização?
É a parcela da prestação destinada a reduzir o valor do financiamento obtido. No caso dos financiamentos habitacionais, de acordo com o definido no Código Civil Brasileiro e, também, conforme as regras básicas da matemática financeira, do valor pago mensalmente, primeiro são quitados os juros; em seguida quita-se o seguro e a taxa de administração e o restante é utilizado para amortizar a dívida.
O que é taxa de administração?
A Taxa de Administração tem por objetivo cobrir os custos que o Agente Financeiro tem para manter o contrato de financiamento. No caso dos financiamentos com recursos do FGTS, o valor da Taxa de Administração é apurado periodicamente e autorizado pelo Conselho Curador do FGTS - CCFTS. No caso dos financiamentos com recursos da caderneta de poupança, o valor da Taxa de Administração é autorizado pelo Banco Central do Brasil.
O que é saldo devedor?
Saldo devedor é o valor da dívida, ou seja, o quanto o mutuário está devendo ao Agente Financeiro. É apurado com base no financiamento que foi liberado ao beneficiário, acrescido da atualização monetária e deduzido das amortizações feitas por meio do pagamento das prestações mensais ou de antecipações de pagamentos.
O que é prazo de amortização?
Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.
É obrigatória a contratação de seguro habitacional?
Por Lei, é obrigatória a contratação de, no mínimo, seguro para cobertura de morte e invalidez permanente. Nos financiamentos concedidos pela CAIXA, é definida também, a cobrança de seguro para cobertura de Danos Físicos do Imóvel - DFI.
O que é coberto pelo seguro habitacional de Morte e Invalidez Permanente?
O seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida ou parte da dívida (no caso de mais de um participante no financiamento), no caso de morte do segurado, pessoa física, qualquer que seja a causa, por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente, ou adquirida a doença que determinou a morte, após a assinatura do instrumento contratual com o Estipulante.
No caso de Invalidez Permanente do Segurado, como tal considerada a incapacidade total e definitiva para o exercício da ocupação principal e de qualquer outra atividade laborativa, causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente, ou adquirida a doença que determinou a incapacidade, após a assinatura do instrumento contratual com o Estipulante.
Quais são os riscos não cobertos no caso de sinistro de Morte?
A morte do Segurado resultante, direta ou indiretamente, de acidente ocorrido antes da assinatura do contrato de financiamento, ou de doença com início anterior à assinatura do referido contrato que venham a causar o óbito do Segurado nos 12(doze) primeiros meses de vigência do mesmo.
Quais os riscos não cobertos no caso de sinistro de Invalidez Permanente?
A invalidez temporária do Segurado, despesas médicas e hospitalares em geral.
A invalidez permanente do Segurado resultante, direta ou indiretamente, de acidente ocorrido ou de doença comprovadamente existente antes da data da assinatura do contrato de financiamento.
Quais os riscos cobertos no caso de danos físicos ao imóvel?
O imóvel objeto do financiamento é coberto contra os riscos de incêndio, explosão, desmoronamento total, desmoronamento parcial, assim entendido a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural, ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada, destelhamento causado por fortes ventos ou granizos, inundação causada pelo transbordamento de rios ou canais e alagamento provocado por chuvas ou ruptura de canalizações não pertencentes ao imóvel segurado.
Com exceção dos riscos de incêndio e explosão, a garantia do seguro somente se aplica aos riscos decorrentes de eventos de causa externa, assim entendidos os causados por forças que, atuando de fora para dentro, sobre o prédio, ou sobre o solo ou subsolo em que o mesmo se acha edificado, lhe causem danos, excluindo-se, por conseguinte, todo e qualquer dano sofrido pelo prédio ou benfeitorias que seja causado por seus próprios componentes, sem que sobre eles atue qualquer força anormal.
Quais os riscos não cobertos no caso de danos físicos ao imóvel?
- Os prejuízos decorrentes de ordem de autoridade pública, salvo para evitar agravação ou propagação de danos cobertos, exceto quando os danos decorrerem da execução de obras públicas;
- Os prejuízos decorrentes de atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra anteriores ou posteriores à sua declaração, guerra civil, guerrilha, revolução, rebelião, tumultos ou de ato emanado de administração de qualquer zona ou área sob lei marcial ou em estado de sítio;
- No caso de reclamação por prejuízos que se verifiquem durante quaisquer das ocorrências mencionadas acima, assiste à Sociedade Seguradora o direito de exigir do Segurado a prova de que os prejuízos ou danos decorreram de causas independentes e não foram, direta ou indiretamente, produzidos pelas referidas ocorrências ou suas conseqüências;
- Os prejuízos decorrentes de atos terroristas, cabendo à Seguradora comprovar com documentação hábil, acompanhada de laudo circunstanciado que caracterize a natureza do atentado, independentemente de seu propósito, e desde que este tenha sido devidamente reconhecido como atentatório à ordem pública pela autoridade pública competente;
- Os prejuízos decorrentes de qualquer perda ou destruição, danos conseqüentes, despesas emergentes ou responsabilidade legal de qualquer natureza, direta ou indiretamente causados por resultantes de, ou para os quais tenham contribuído radiações ionizantes ou contaminação proveniente de radioatividade de qualquer combustível ou resíduo nuclear, resultante de combustão desse tipo de material. Para fins, desta exclusão, "combustão" abrangerá qualquer processo auto-sustentado de fissão nuclear;
- Os prejuízos causados por extravio, roubo ou furto;
- Os prejuízos decorrentes de má utilização, falta de conservação, uso ou desgaste do imóvel;
- Os prejuízos decorrentes de vícios intrínsecos, entendendo-se como tais, defeitos resultantes de infração às boas normas de projeto e/ou construção do imóvel;
- Fatores de risco ou danos existentes antes da contratação do seguro ou do agravamento destes danos.
Qual o valor a ser pago para ter cobertura de morte e invalidez permanente?
O valor do prêmio de seguro a ser pago é variável em função da idade do beneficiário.
Qual o valor a ser pago para ter cobertura de danos físicos ao imóvel?
O valor do prêmio de seguro a ser pago mensalmente para cobertura de danos físicos é obtido por meio do valor atualizado de avaliação do imóvel mediante a aplicação do coeficiente de 0,00025 sobre referido valor.
Quais os procedimentos para obtenção do seguro após o sinistro de Morte?
Deve ser encaminhado à CAIXA o atestado de óbito do mutuário, pelos familiares, ou outrem.
Quais os procedimentos para obtenção do seguro após o sinistro de Invalidez Permanente?
- Deve ser encaminhada à CAIXA a declaração de Invalidez permanente passada pelo órgão previdenciário de vinculação do Segurado, ou declaração da Seguradora com base em perícia por ela realizada, caso não seja vinculado a órgão previdenciário ou se tratando e aposentado por idade ou tempo de serviço;
- Publicação da aposentadoria no Diário Oficial, para os funcionários públicos e militares; declaração do órgão militar ao qual o Segurado estiver vinculado, mencionando não ser ele capaz de prover sua subsistência por outros meios, podendo ser dispensada, na hipótese dessa informação constar da publicação de sua reforma;
- Declaração de invalidez permanente passada pelo órgão previdenciário de vinculação do Segurado;
- Declaração da Seguradora com base em perícia por ela realizada, e documento comprobatório de recebimento do benefício pecuniário correspondente, no caso de mutuário vinculado ao FUNRURAL.
Quanto posso comprometer de minha renda familiar para obter um financiamento?
O percentual de comprometimento da renda é variável, dependendo da linha de financiamento. Normalmente é permitido comprometer 25% ou 30% da renda familiar.
A prestação mensal é reajustada de acordo com a variação da renda do beneficiário?
Não. As prestações não são vinculadas aos reajustamentos salariais dos mutuários. No caso da CAIXA há duas modalidades de reajustamento das prestações:
a) O valor das 12 primeiras parcelas de amortização é estabelecido no ato da contratação e calculado pela divisão do valor do financiamento pelo prazo de amortização contratado. A cada período de 12 meses, na data de aniversário do contrato, o valor das parcelas de amortização da prestação é recalculado pela divisão do saldo devedor apurado pelo prazo remanescente.
b) Na hipótese de o financiamento prever taxa de juros prefixada, ou seja, sem a incidência da TR no saldo devedor, o valor das parcelas de amortização é estabelecido no ato da contratação, sendo calculado pela divisão do valor financiado pelo prazo de amortização contratado. A parcela de juros é variável mensalmente, em função do saldo devedor.
Existe o risco das prestações crescerem muito mais do que a renda familiar do beneficiário?
O modelo utilizado pela CAIXA evita que o saldo devedor cresça de forma acentuada e, portanto, para níveis de inflação moderada, o que se verifica é que, a cada recálculo, a prestação cresce em percentual inferior aos índices de atualização monetária. Não é raro as situações que o valor da prestação até mesmo decresça.
